居有其屋，和諧宜居，是眾多人的夢(mèng)想?？勺约喝胱≈螅＼囯y、噪音擾民、小區(qū)養(yǎng)狗等問題突出，業(yè)主與物業(yè)公司展開多番博弈。自己的小區(qū)，沒有好的物業(yè)管理和服務(wù)，讓許多業(yè)主感到“寒心”。

從小區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司、主管部門等人的口中，常常聽到物業(yè)管理難。物業(yè)管理，真有那么難嗎？難在何處？如何解決？

物業(yè)管理難，難在哪？

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理屬典型的一對(duì)多服務(wù)，一般是幾十人的物業(yè)公司需要服務(wù)上萬名業(yè)主。各業(yè)主訴求不一，物業(yè)公司很難調(diào)和。矛盾積累多了，業(yè)主與物業(yè)公司便走向了對(duì)立面，致使物業(yè)管理難度加大。

梳理來看，物業(yè)管理之難，主要有以下幾個(gè)方面：

一、物業(yè)管理費(fèi)難收繳。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按年度物業(yè)費(fèi)收繳率85%以上的物業(yè)企業(yè)僅占5%。主要原因是物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主要求有差距，同時(shí)物業(yè)費(fèi)支出不公開透明，業(yè)主難以信服。此外，有些業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的認(rèn)識(shí)不高，總想占“小便宜”。　

二、開發(fā)商遺留問題較多。許多開發(fā)商賣完房子便走了。業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)諸多房屋質(zhì)量問題，比如漏水、裂縫等。有小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，開發(fā)商遺留問題致使部分業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)。很多時(shí)候，開發(fā)商遺留問題阻礙物業(yè)管理已成為共性問題。
　
三、物業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)?，F(xiàn)在，許多小區(qū)存在亂搭亂建、私自住改商、損綠毀綠等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了其他業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司介紹，他們?cè)诜?wù)過程中，發(fā)現(xiàn)此類問題，只能勸阻，不能強(qiáng)制性拆除。該情況向某些職能部門反映后，因執(zhí)法程序復(fù)雜、時(shí)間較長(zhǎng)，影響了物業(yè)公司在業(yè)主心目中的權(quán)威。
　　
四、小區(qū)功能配套不到位。當(dāng)前，在商住小區(qū)表現(xiàn)最為突出的是停車難。諸多小區(qū)在規(guī)劃時(shí)，沒有預(yù)留足夠的停車設(shè)施，造成私家車亂停亂靠?，F(xiàn)在家家戶戶有車，可停車位提供難，無法滿足停車需求。業(yè)主們反映較多的還有鍛煉場(chǎng)所、設(shè)施缺乏，比如缺少籃球場(chǎng)、活動(dòng)室等。

五、物業(yè)管理架構(gòu)還未形成。按照外地比較成熟的小區(qū)物業(yè)管理架構(gòu)，應(yīng)該組建社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)“三位一體”的組織結(jié)構(gòu)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多建成入住的小區(qū)尚未有效地納入社區(qū)管理，各社區(qū)也沒有發(fā)揮管理作用，處于社會(huì)管理的真空。很多小區(qū)連業(yè)主委員會(huì)都沒有，很多時(shí)候只能由物業(yè)公司代替社區(qū)履行相關(guān)職責(zé)，物業(yè)企業(yè)也無計(jì)可施，導(dǎo)致小區(qū)混亂無序。

房產(chǎn)部門要當(dāng)好“裁判”

小區(qū)物業(yè)管理亂，業(yè)主一方面指責(zé)物業(yè)公司，另一方則指責(zé)房產(chǎn)部門，認(rèn)為其沒有履職盡責(zé)?！?/span>

據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》，房產(chǎn)部門只對(duì)物業(yè)服務(wù)公司信用評(píng)價(jià)、從業(yè)人員培訓(xùn)等進(jìn)行管理，同時(shí)負(fù)責(zé)處理物業(yè)服務(wù)中的投訴。簡(jiǎn)單地說，房產(chǎn)部門對(duì)物業(yè)公司屬于行業(yè)管理，在物業(yè)管理中只是“裁判員”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，提高物業(yè)管理水平，我市房產(chǎn)部門要當(dāng)好“裁判”。對(duì)于物業(yè)服務(wù)投訴，應(yīng)第一時(shí)間作出“判決”，贏得業(yè)主們的認(rèn)可。同時(shí)，也要發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門進(jìn)小區(qū)，解決矛盾。還要為廣大業(yè)主把好關(guān)，做好物業(yè)公司的信用評(píng)價(jià)，利用好“黑名單”制度，曝光服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司，并按照相關(guān)規(guī)定加大處罰力度。

共下一盤棋，方可和諧

一個(gè)商住小區(qū)，就是一個(gè)小社會(huì)。實(shí)現(xiàn)小社會(huì)的和諧，必須共下一盤棋，才能促使物業(yè)公司服務(wù)好業(yè)主，管理好小區(qū)。
　　
物業(yè)管理，物業(yè)公司是主體，必須承擔(dān)起服務(wù)的責(zé)任。調(diào)查中，眾多物業(yè)公司表示，大多數(shù)業(yè)主是講道理的，只要居住安全，環(huán)境衛(wèi)生干凈，對(duì)于訴求能第一時(shí)間作出回應(yīng)，就會(huì)比較滿意。物業(yè)管理者告訴記者，某小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到90%以上，其心得就是，只要真正地把業(yè)主的事當(dāng)回事，真心地為業(yè)主服務(wù)，就能獲得業(yè)主的認(rèn)可。

不少物業(yè)公司表示，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量非常有必要。有了業(yè)主委員會(huì)，可以代表廣大業(yè)主與物業(yè)公司商談，爭(zhēng)取業(yè)主權(quán)益。在大城市，很多管理好的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮了大作用，能讓物業(yè)公司清楚知道業(yè)主的訴求，物業(yè)公司才好發(fā)力。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的日常管理涉及規(guī)劃、住建、城管等16個(gè)職能部門及供水、供電、供氣、電信、廣播電視等5個(gè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。目前，很多小區(qū)存在亂搭亂建、住改商、油煙噪音污染等問題，可一些部門并沒有將職能延伸至小區(qū)，行政執(zhí)法還未進(jìn)小區(qū)，形成管理空白，不能及時(shí)解決問題，化解矛盾。
　　
“有些問題已經(jīng)超出我們的管理權(quán)限，必須依托執(zhí)法部門、社區(qū)，才能解決好?！蔽飿I(yè)負(fù)責(zé)人說。

當(dāng)然，小區(qū)是廣大業(yè)主的家，業(yè)主也要發(fā)揮作用。業(yè)主要提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，積極爭(zhēng)取自己的權(quán)益，與物業(yè)公司同坐一條船，同心同德，才能使自己的家園更和諧。
　　
由此看來，物業(yè)管理不是單純的行業(yè)管理，而是社會(huì)管理問題。小區(qū)物業(yè)管理需要相關(guān)職能部門、街道辦事處、社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)和廣大業(yè)主的共同付出，共下一盤棋，構(gòu)建一個(gè)宜居的環(huán)境。